5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)拙荆是什么意思，拙荆是什么意思士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地(dì)产类(lèi)标的(de)股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，拙荆是什么意思，拙荆是什么意思 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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