近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REIT二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代s同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者(zhě)的(de)投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对(d二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代uì)较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者存在本质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REIT二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代s进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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