5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的(de)持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似(shì)的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问(w上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？èn)题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五(上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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