5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地(dì)产则是(shì)主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库(kù)存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资(zī)产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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