文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推动了(le)房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业(yè)将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案(àn)登记(jì)和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思(zēng)生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而(ér)事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思>2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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