近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时应了(le)解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者(zhě)的投资(zī)品类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对高的(de)收(s2022年非诚勿扰官网报名方式，相亲节目报名入口hōu)益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济(jì)的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后(hòu)基金(jīn)份额净(jìng)值变化(huà)的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续2022年非诚勿扰官网报名方式，相亲节目报名入口(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余(yú)期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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