近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiā孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗ng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度来(lái)看，一(yī)方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的(de)特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗