5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配(pèi)置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持(chí)股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员吕功(gō天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝ng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是(shì)，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝