近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁)角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的(de)影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红前(qián)提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权R世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁EITs基(jī)金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般(bān)较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经营权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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