近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体(tǐ)现出R淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀EITs产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于(yú)债券的(de)固(gù)定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年(nián淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)投资(zī)标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和(hé)评(píng)估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关(guān)注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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