饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监(jiān)管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了关(guān)于(yú)规(guī)范房地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法(fǎ日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕)权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格(gé)实行明(míng)码标价(jià)等(děng)十(shí)方面，提(tí)出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利(lì)用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推(tuī)进(jìn)这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交易(yì)双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据(jù)这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未明(míng)确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在(zài)经营(yíng)门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综(zōng)合(hé)措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部(bù)门依(yī)法查处(chù)不按规定明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还需(xū)要看各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经(jīng)纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手房(fáng)交易(yì)过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购(gòu)房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分(fēn)中(zhōng)介公(gōng)司可能会利(lì)用(yòng)其(qí)支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房(fáng)东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往(wǎng)往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推(tuī)高了(le)房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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