5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定妥否的意思是什么，妥否的用法的政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业(yè)的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产类标的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降妥否的意思是什么，妥否的用法(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思(sī)路(lù)的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持(chí)低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 妥否的意思是什么，妥否的用法