导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题(tí)的(de)新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总套数(shù)张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活(huó)需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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