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腰围88是多少腰围88是多少码民生宏观：中国户均几套房？

　　导读腰围88是多少腰围88是多少码g>

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的(de)近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能(néng)级城市之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括腰围88是多少腰围88是多少码(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到了户均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏腰围88是多少腰围88是多少码小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。