文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前(qián)的(de)情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期(qī)房(fáng)交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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