OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场(chǎng)内资金有(yǒu)所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年(nián)内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调(diào)，最终(zhōng)还是(shì)落到(dào)租(zū)金收入(rù)受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估(gū)计(jì)园区会最(zuì)终解(jiě)决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的(de)扩募说明会上，戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时运营团(tuán)队表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了(le)市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和(hé)核(hé)实工作，并同步启动了(le)应急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的(de)可能事项。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一(yī)季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责(zé)人(rén)解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的(de)调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在(zài)市(shì)场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况没(méi)有得到及(jí)时(shí)修复后(hòu)，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的(de)资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等(děng)方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度(dù)高一些，单(dān)价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求和(hé)预(yù)算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了(le)一(yī)家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平(píng)台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城(chéng)这三十(shí)年建设发(fā)展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常小的(de)插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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