OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设(shè)施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出租(zū)率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风(fēng)险(xiǎn)规避(bì)的原因(yīn)，最近几个(gè)交易(yì)日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定(dìng)释放，但是(shì)价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的(de)产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下(xià)调(diào)至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资(zī)产就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进行了(le)解释说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募(mù)萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市说明会上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租(zū)户(hù)正常转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目(mù)出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人(rén)相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟(gōu)通和核实(shí)工(gōng)作，并(bìng)同步启动了(le)应急预(yù)案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前(qián)储备(bèi)租(zū)户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实(shí)际租户(hù)需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解(jiě)释，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市场化(huà)运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于(yú)正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了(le)一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单层以一(yī)千平(píng)的面积为主，还(hái)有一(yī)些独(dú)栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市了一家，后(hòu)续我们(men)在(zài)资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥(huī)协(xié)同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区(qū)产(chǎn)业(yè)空(kōng)间资(zī)产上市(shì)平台目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可(kě)能(néng)面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要解(jiě)决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插(chā)曲(qū)。我们(men)有信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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