近两年火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗)收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗剩(shèng)余期(qī)限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红的时利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金(jīn)净(jìng)流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

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