导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是(shì)人(rén)均一间房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhē少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字ng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供(gōng少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字)给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足(zú)现代生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致(zhì)户数会(huì)因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会(huì)议(yì)明(míng)确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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