近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易娜能组成什么词，娜字能组什么词语价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募(mù)集(jí)材料和信息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示(shì)，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收(shōu)益娜能组成什么词，娜字能组什么词语是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利(lì)于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的(de)过程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使分派(pài)率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的(de)现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明(娜能组成什么词，娜字能组什么词语míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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