导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据(jù)并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业我国最穷的5个城市，哪一个省最穷楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需(xū)要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(d我国最穷的5个城市，哪一个省最穷òng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房我国最穷的5个城市，哪一个省最穷(fáng)。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 我国最穷的5个城市，哪一个省最穷