近(jìn)两年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资(zī)者(zhě)更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固定利息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增(zēng)值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产5k是多少钱，5k是多少钱人民币属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以(yǐ)观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公5k是多少钱，5k是多少钱人民币募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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