5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代表的(de)机构对于(yú)这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地(dì)产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局(jú)的(de)例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个(gè)季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上(shà数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义ng)看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银(yín)基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一些不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏(sū)，业绩(数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义jì)会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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