OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的(de)可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.72左眉毛有一根特别长是什么意思？6元的价格(gé)小幅(fú)低开，此(cǐ)后二(èr)级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率有(yǒu)所(suǒ)下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩(kuò)募的(de)项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风(fēng)险规(guī)避的(de)原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复(fù)苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高(gāo)如星对(duì)此表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成(chéng)大(dà)的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区(qū)类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到(dào)租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市(shì)场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第(dì)一时(shí)间(jiān)即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的(de)空置(zhì)率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的(de)空置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大(dà)园(yuán)一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而(ér)这次(cì)项目的大(dà)租(zū)户退(tuì)租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边(biān)也作了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源共(gòng)享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上述(shù)负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)和(hé)展望，相关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集(jí)团(tuán)和(hé)张江高(gāo)科目前(qián)在管资产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还有一(yī)些(xiē)其他在开(kāi)发(fā)的储备项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产上市平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但(dàn)是这和(hé)我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè左眉毛有一根特别长是什么意思？)可能化解当前突发事件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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