饱(bǎo)受(shòu)争议的二(èr)手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取(qǔ)过(guò)高费用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人(rén)信息(xī)等问题，加(jiā)重(zhòng)交易(yì)当事人负担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明(míng)确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)、严格实(shí)行明码标价(jià)等十方(fāng)面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来说属于金(jīn)额不低(dī)的(de)大宗交易，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用(yòng)信(xìn)息不(bù)对2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额(é)外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市(shì)场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调(diào)控(kòng)的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来对房地(dì)产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下(xià)发(fā)的《关于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二(èr)手房中(zhōng)介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中(zhōng)对(duì)收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适的(de)中介(jiè)费率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场(chǎn2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天g)所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事(shì)人签字(zì)确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不按规定(dìng)明(míng)码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等(děng)违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国(guó)家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前(qián)两部门提(tí)出的(de)意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fá2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天ng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司(sī)将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单(dān)边收(shōu)费的行为。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公司(sī)可(kě)能(néng)会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操作(zuò)的透(tòu)明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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