万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受(shòu)到舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团成(chéng)了(le)共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际(jì)上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资(zī)金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的(de)价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多(duō)次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过(guò)多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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