“现在的房地(dì)产很(hěn)难再(zài)出现像过去十年的系统性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首席经济(jì)学家洪灏向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示(shì)，房地产行业分化(huà)的愈加(jiā)明显，让机构和(hé)投资者(zhě)的关(guān)注度从板块向单个标(biāo)的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行(xíng)业(yè)来看，无(wú)论是业绩(jì)，还是(shì)估值，房地产都已经双杀到了最(zuì)底部，而且是反复地杀到了底部(bù)，再往下的空间已经不(bù)大(dà)了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿(ā)尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找房地(dì)产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在房地(dì)产赛道中进行选择，需(xū)要非常小心，避免选了半天，标(biāo)的公(gōng)司出现爆(bào)雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏(hào)指出，需(xū)要满足以下三个基准：有大的国(guó)资背景(jǐng)的、杠(gāng)杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过(guò)红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产(chǎn)的开发资(zī)金来(lái)源(yuán)，可以发现，其实银行的信贷倾(qīng)向是不太(tài)愿意给(gěi)房企贷(dài)款(kuǎn)的，房(fáng)企的主要资金来源来(lái)自新盘的销售(shòu)。但今(jīn)年新房的销售情况相较(jiào)一般。再关(guān)注一(yī)下，哪些房企(qǐ)能(néng)从银行拿到钱，其实(shí)主要(yào)还是(shì)那些有国(guó)企背景(jǐng)的房企(qǐ)，民营房企相(xiāng)对比(bǐ)较困难，所以整个行业(yè)出现了一个很明显的(de)分化，无论(lùn)是在销售，还是融资等(děng)各个方面(miàn)都非常明(míng)显。现在有国资背景(jǐng)的房(fáng)企在资本(běn)市场表现相对较好，但没有国资背(bèi)景的民营(yíng)房(fáng)企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则向《红周刊(kān)》表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)行业内，我们(men)的逻辑是(shì)，“寻找最后(hòu)的赢家(jiā)”。而具(jù)体到(dào)如何(hé)挖掘(jué)，我们会特别重视(shì)企业的成本优势，更具体(tǐ)一(yī)点，就是它(tā)的净借贷水平（净(jìng)负债率）是不是行业(yè)内(nèi)的最低水平；利润率是不是行业内最高的；融(róng)资(zī)成(chéng)本是否是行业内最低的；建安(ān)成本是否也是(shì)业内(nèi)最(zuì)低(dī)的；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满足上(shàng)述条件的房(fáng)企并不多。即便是(shì)在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情(qíng)况(kuàng)，且(qiě)有逐(zhú)渐恶化的(de)趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房(fáng)发(fā)展、陆家嘴、格力(lì)地产、西(xī)藏城投、中(zhōng)交(jiāo)地产、中国(guó)武夷(yí)等国央企“三(sān)道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京(jīng)投发展、光(guāng)明地产、云南城投、首开(kāi)股份、珠江股份、城投(tóu)控股(gǔ)等国央企房(fáng)企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即(jí)便(biàn)是有(yǒu)着(zhe)较稳(wěn)健特色的国央(yāng)企房企，其财务指标称得上(shàng)完全健康(kāng)的仍是少数。而更(gèng)加(jiā)值得注意(yì)的是，在2022年(nián)，不(bù)少国企(qǐ)，甚至地(dì)方国企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一(yī)步考(kǎo)验着国央将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》(yāng)企的资金链(liàn)情(qíng)况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速度(dù)的(de)张(zhāng)弛有(yǒu)度(dù)尤为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握准确，有助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的(de)预判(pàn)未(wèi)来市场，以(yǐ)及(jí)过于激进的扩张拿地(dì)节(jié)奏(zòu)也有可能让房企(qǐ)重(zhòng)蹈此前的高(gāo)杠杆(gān)覆(fù)辙。

　　陈(chén)昊扬以其配(pèi)置的一家房(fáng)企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借贷比例都维持(chí)在(zài)33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到(dào)2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机(jī)会(huì)来了(le)，其(qí)开始在一(yī)线城市进行大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了(le)接近三(sān)分之一。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，该房企新(xīn)购入(rù)地块(kuài)也实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计今年(nián)会有更多的楼盘入(rù)市(shì)。像这类企业(yè)就(jiù)符合“最后的(de)赢(yíng)家”的特点(diǎn)。一方(fāng)面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一线城(chéng)市，另外(wài)一(yī)半(bàn)也(yě)主要集中在(zài)强二(èr)线和(hé)二线城市；另(lìng)一方面(miàn)，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反，有(yǒu)些房企的扩(kuò)张速(sù)度让人感(gǎn)觉(jué)又回到(dào)了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张(zhāng)的民营企业的(de)影子。虽然说，见(jiàn)到机会(huì)时要出(chū)手，但出手的(de)章法(fǎ)仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未来的两年市(shì)场(chǎng)没有(yǒu)想象得那(nà)么(me)好(hǎo)，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那(nà)么如何(hé)来(lái)衡量一家(jiā)房企的扩(kuò)张速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要还是看房企的净(jìng)负债率水平(píng)，在我看(kàn)来(lái)，这(zhè)个比(bǐ)例(lì)如果(guǒ)超过(guò)60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三道红线”对(duì)房企的净负债率要求不得高于100％要更(gèng)加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的复(fù)苏速(sù)度并没有那(nà)么快，所以要规避(bì)公司净负债(zhài)率提高到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房企(qǐ)梳理发(fā)现，中交地(dì)产、中国金茂、华(huá)发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国(guó)、保利发展等(děng)房企(qǐ)2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负债(zhài)率持续居(jū)高不下(xià)，在2020年至2022年(nián)期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明(míng)对(duì)比的是，华润(rùn)置地、中国(guó)海外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等(děng)房企在践行较积(jī)极(jí)的拿地策(cè)略的同时，也较(jiào)好地(dì)控(kòng)制(zhì)了公司(sī)的(de)扩(kuò)张速度与(yǔ)净(jìng)负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等(děng)个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们(men)是以同一筛选标准来看国央企与(yǔ)民营房企(qǐ)，但在各维度的实(shí)际(jì)表(biǎo)现上，国央企确实(shí)会更胜一(yī)筹。如(rú)国央企的融资成本(běn)更低(dī)，融资渠道也(yě)更(gèng)顺畅，能(néng)够做到(dào)想融就融，这样，国央(yāng)企自然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更加看好国央企，但这(zhè)也并不意味着，民营企业(yè)中(zhōng)就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数(shù)民(mín)营房(fáng)企同(tóng)样受到机构(gòu)的(de)青睐。比如，根据(jù)2023年(nián)一(yī)季(jì)报，滨江集(jí)团的(de)十大流通股东中新(xīn)进了“中国(guó)工(gōng)商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城(chéng)中国回报灵活配(pèi)置(zhì)混合型证券投资基(jī)金”“全国社保基金一(yī)一六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百(bǎi)亿私募珠海阿(ā)巴马资(zī)产管理有(yǒu)限公(gōng)司就长期持有滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公司的几只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)合计持有滨江集团(tuán)9543万(wàn)股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身(shēn)的基本面(miàn)表(biǎo)现(xiàn)存在一定关(guān)系(xì)。2020年以来的近三年时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本(běn)土(tǔ)房企的滨江集团仍是表(biǎo)现出(chū)较(jiào)强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩(jì)表现、销售(shòu)规模、新增土(tǔ)储、股价表现(xiàn)等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年(nián)一季报(bào)，今年一季度，滨江集团(tuán)更是实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集(jí)团(tuán)有(yǒu)近七成营收(shōu)来(lái)自杭(háng)州地(dì)区(qū)，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比重(zhòng)只占到近六成。近三年持续稳居(jū)杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团(tuán)在杭州的土(tǔ)储补充同(tóng)样较为积(jī)极(jí)，根据诸葛找房、住在(zài)杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较突出表现，也让(ràng)滨江集团的房企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房(fáng)企排(pái)名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售额(é)607.3亿(yì)元(yuán)，位列房企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注(zh将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》ù)意的是，2020年至今(jīn)，滨江集(jí)团股价翻了超(chāo)一倍以上(shàng)，而近期，滨江集(jí)团更是迎来多家机构(gòu)的(de)集中调研。滨江集团发布公(gōng)告表示，公司(sī)于(yú)5月10日(rì)接受了信达(dá)证券、金鹰(yīng)基金、建信养老(lǎo)、新华(huá)养老等(děn将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》g)18家机构调(diào)研(yán)。

　　产业链布局重点移至存量赛道(dào)

　　机构在下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开(kāi)发只(zhǐ)是房地(dì)产产业链上(shàng)的中(zhōng)游环节(jié)，其上(shàng)游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游(yóu)应用行(xíng)业主要包(bāo)括中介(jiè)服(fú)务、家用(yòng)电(diàn)器(qì)、物业管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开(kāi)发环节与上(shàng)游(yóu)材料端息息(xī)相关(guān)，新盘开工不足导致上游不被(bèi)看好(hǎo)，机构(gòu)寻觅个(gè)股阿尔法的思路渐渐移至(zhì)下游。“中国房(fáng)地产行业(yè)在进入存量(liàng)房(fáng)时代，所(suǒ)以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏消费属性(xìng)的家(jiā)装家居(jū)领域，我们相对看好，因为居(jū)民保有的住房规模越(yuè)来越(yuè)大，随(suí)着时(shí)间的增(zēng)加(jiā)，内装(zhuāng)更新的需求也会越来越多(duō)。美国过去的数据充分(fēn)说明了这一点，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消费的增(zēng)长却一直都很(hěn)好(hǎo)。对于(yú)地产产业链(liàn)，我们相(xiāng)对(duì)看好(hǎo)和内装相关的行业，例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基金(jīn)人(rén)士表示。

　　而(ér)根据《红周刊(kān)》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头年内表现的(de)统计，目前(qián)暂居(jū)前两位(wèi)的都是(shì)来自家(jiā)纺赛道(dào)的公司，它们(men)分别是富安娜(nà)和(hé)水星家(jiā)纺，特别是前者在(zài)月(yuè)线(xiàn)连收七根阳线(xiàn)的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生(shēng)活类产品的(de)研发、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一季度报告显示，报(bào)告期(qī)内，富安娜(nà)实现营业收入约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利(lì)润约1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司(sī)一季(jì)报(bào)的十大流通股股东来看(kàn)，能(néng)够发(fā)现该股早(zǎo)已成为基金重仓股的天下(xià)，彼时(shí)包括公(gōng)募的(de)中欧价(jià)值发现、中欧潜力价(jià)值、工银(yín)瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新(xīn)价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧的两只基(jī)金都(dōu)是(shì)价值派基金经理曹名长(zhǎng)在管(guǎn)的(de)产品，首季其(qí)同时重仓的房地产产业链股票还(hái)有金地集团和(hé)大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光(guāng)一时(shí)的家(jiā)居板块也因疫(yì)情、消(xiāo)费复(fù)苏进程缓慢等(děng)多因素一度沉寂，不(bù)过(guò)好在(zài)困境反(fǎn)转露出曙光，家居板块(kuài)中年内表(biǎo)现(xiàn)最好的(de)是志邦家居(jū)。同一(yī)时间段，该股年内上涨(zhǎng)已(yǐ)经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都(dōu)实现了同(tóng)比双升(shēng)。

　　从公司的十大流(liú)通股股东来看，《红周刊》发现广发基(jī)金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他(tā)管理的广发策略优选和(hé)广发(fā)安宏回报均增加了持(chí)股(gǔ)，而这两(liǎng)只产(chǎn)品也成为志邦家居(jū)十大流通股股(gǔ)东中仅有的两(liǎng)只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的(de)情有(yǒu)独钟，在另(lìng)一家赛(sài)道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的全部(bù)三只(zhǐ)产品均登(dēng)榜十(shí)大流通股股东，其也(yě)成为(wèi)他的独门重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除去(qù)家居家纺外(wài)，下游的物业股(gǔ)也越来越被机构所青睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选(xuǎn)择(zé)成为难题。对此，前述上海(hǎi)公募基(jī)金经理举例分析：“物业服务(wù)不是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很(hěn)辛(xīn)苦，我选公司还是(shì)希望挣的是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经(jīng)买的绿城服(fú)务为例(lì)，它在中高端楼盘(pán)占比是比较高的，每年到期的合同里(lǐ)提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮(lún)合同周期还能(néng)做(zuò)到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少(shǎo)，因为物业(yè)公司(sī)很容易一(yī)开(kāi)始是挣钱的，后(hòu)面因为保安(ān)这些固定(dìng)人员(yuán)成本的年(nián)度增长，不过服务(wù)没有特别好，客(kè)户没有(yǒu)那么满意，能做到提价难度是(shì)非(fēi)常大的。但是该(gāi)公司能(néng)在(zài)业(yè)内做到到(dào)期之后提价率比较高，这跟它的定位和比较(jiào)好的服务(wù)是有关(guān)系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》