5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布(bù)的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债(z珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？hài)率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的(de)资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？段，具备较快速发展珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的(de)质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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