饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪(jì)服务的(de)意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服(fú)务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称(chēng)，随(suí)着城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易(yì)占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加(j科长相当于什么级别？iā)。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介(jiè)居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介利用信(xìn)息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居(jū)民(mín)造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及其(qí)主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的(de)重点，将(jiāng)是对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设(shè)部下发的《关于(yú)房地(dì)产中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易(yì)各方协商同意(yì)，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实(shí)际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的(de)中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价(jià)即(jí)可(kě)。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过(guò)程中(zhōng)，会结合(hé)房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混(hùn)合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交易当科长相当于什么级别？事人出具收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平(píng)均(jūn)水平的(de)房地(dì)产经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部(bù)门(mén)将会同市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信(xìn)息，市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市科长相当于什么级别？场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费(fèi)用也(yě)可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中操(cāo)作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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