文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数(shù)量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的(de)资(zī)金问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程(chwwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语éng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循(xúwwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语n)环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全(quán)部来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)wwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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