导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均(jūn)住宅(z携手三十七年风雨兼程下一句是什么 三十年风雨兼程下一句hái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和(hé)二(èr)居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础设施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明(míng)确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是(shì)人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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