近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点)分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和(hé)本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的(de)假设反映在(zài)基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的(de)资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行(xíng)会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也称(chēng)。

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