OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居(jū)前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价(jià)格是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市(shì)场(chǎng)跌幅(fú)较(jiào)大，其实(shí)有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是(shì)落(luò)到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市(shì)场(chǎng)信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了(le)对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路又迎来(lái)了(le)新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现场进行(xíng)了(le)沟通和核(hé)实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等(děng)产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要(yào)一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完(wán)成去化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置率(lǜ)为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境光(guāng)大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况(kuàng)，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有所(s千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境uǒ)好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平(píng)层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科(kē)目前在(zài)管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备(bèi)项目(mù)，这些都(dōu)将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资(zī)本(běn)平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募(mù)是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学(xué)城这三(sān)十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经(jīng)历(lì)的(de)相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的(de)所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信心。”

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