OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的(de)事(shì)件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级(jí)市(shì)场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市(shì)场价格出(chū)现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也(yě)同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其(qí)实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备(bèi)一定(dìng)的投300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋资价(jià)值(zhí)，很(hěn)适(shì)合稳健类投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着(zhe)经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰(chí)私(sī)募基金执(zhí)行董(dǒng)事(shì)高如星(xīng)对此表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会(huì)中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募(mù)说明(míng)会上(shàng)，运营(yíng)团(tuán)队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的(de)储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租(zū)户(hù)需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过(guò)签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋重要租(zū)户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换租都属于(yú)正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次(cì)项目(mù)的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得到(dào)及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一(yī)些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们(men)在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目(mù)前在管资(zī)产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一(yī)些其(qí)他在(zài)开(kāi)发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业(yè)空(kōng)间资产上(shàng)市平台目(mù)标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋REIT这(zhè)个资(zī)本平(píng)台(tái)和它未来的(de)发展。”相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩(kuò)容的第(dì)一步(bù)，也是(shì)至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临(lín)了一些突发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在(zài)张江科学城(chéng)这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信(xìn)心(xīn)。”

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