万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的(de)维权信(xìn)息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大(dà)的(de)，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办理房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

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　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多(duō)次成为被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的(中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗de)北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善其身(shēn)？

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