5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一(yī)定的(de)政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎ凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音n)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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