万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的(de)处(chù)置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。张学良多高，少帅张学良多高>

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先(xiān)于(yú)建设(shè)工程价(jià)款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄(xi张学良多高，少帅张学良多高āo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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