近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设反映(yìng)创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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