万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目(mù)的(de)处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是(shì)对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业(yè)主没有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国(guó)信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端(香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企查查显示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北(běi)京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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