饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发(fā)布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利(lì)用房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优势(shì)收取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例(lì)，二(èr)手房占(zhàn)市场(chǎng)成交(jiāo)比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐(jiàn)从开(kāi为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹)发(fā)商过(guò)渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研(y为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹án)究(jiū)员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不(bù)对称等(děng)问(wèn)题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多的一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务(wù)收费标准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适(shì)当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未明确(què)具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事(shì)人出(chū)具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费(f为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹èi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范(fàn)行业(yè)，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支(zhī)付(fù)一半(bàn)的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介费及(jí)税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介(jiè)公司(sī)将(jiāng)其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上(shàng)相当于(yú)变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中(zhōng)操(cāo)作的透(tòu)明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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