5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次(cì)是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成顶的速度越来越快越叫的原因(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下顶的速度越来越快越叫的原因(xià)滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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