饱受争议(yì)的二手房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门(mén)的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述(shù)背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门从加强(qiáng)从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格(gé)实(shí)行明码标价等(děng)十方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡(dù)到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低(dī)的(de)大(dà)宗交(jiāo)易(yì)，由于二手(shǒu)房(韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股fáng)交(jiāo)易成本(běn)较(jiào)高、交(jiāo)易周期(qī)较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利(lì)用信(xìn)息不(bù)对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服(fú)务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下(xià)，推进这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关(guān)于(yú)房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务，经(jīng)交易(yì)各方协商(shāng)同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等(děng)57个(gè)政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由(yóu)各中介机(jī)构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实际收(shōu)取费用过(guò)程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明(míng)码标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在(zài)经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别明确(què)服(fú)务(wù)项目(m韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股ù)和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人(rén)出具收费(fèi)清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)相(xiāng)关(guān)违(wéi)法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过高的经纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各(gè)家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务(wù)费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看(kàn)，经(jīng)纪服(fú)务领域的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房源(yuán)在产权(quán)方(fāng)面(miàn)有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位(wèi)，从(cóng)而会(huì)出现(xiàn)中介(jiè)费(fèi)及税(shuì)费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利(lì)用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提(tí)出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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