导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我们(men)就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号们估算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到(dào)了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号g>户均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号>成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查(chá)数(shù)据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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