5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地(dì)产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出(chū)创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融资成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是(shì)更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为过去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整的过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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