近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级(jí)市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的(de)现(xiàn)金收益(yì)，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经(j绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多īng)济活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的(de)经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材(cái)料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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