5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的(de)机构对(duì)于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公(gōng)募所持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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