文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发时代(dài)步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入(rù)了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部(bù)房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么(jì)五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解(jiě)决(jué)了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑(z德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么hù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行在(zài)银行开设(shè)的(de)信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内(nèi)地的(de)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的(de)形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金保护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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