OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实(shí)不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)的事(shì)件(jiàn)继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升(shēng)，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有(yǒu)不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二级市(shì)场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得(dé)到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价(jià)格是不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流(liú)类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基(jī)金(jīn)执行(xíng)董(dǒng)事高(gāo)如星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园(yuán)区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现(xiàn)回落(luò)。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会(huì)中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市场信心得(dé)到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价(jià)格表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突(tū)然(rán)确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关(guān)负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还(hái)是(shì)比较丰(fēng)富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要一(yī)些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书(shū)来(lái)尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目(mù)一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化(huà)运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和(hé)换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次项目的(de)大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了(le)一(yī)定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租(zū两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思)金水平等方面(miàn)也(yě)有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求(qiú)，也(yě)会根据(jù)自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江(jiāng)园区产(chǎn)业空间(jiān)资产上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个(gè)非常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能(néng)化(huà)解当前(qián)突发事件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心。”

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