文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了(le)房地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业(开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑yè)从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑)工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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