导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚<观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪/p>

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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